Mudanças nas Regras de Tributação
A Receita Federal divulgou um comunicado detalhando a tributação aplicável aos imóveis alugados por temporada. Essa atualização segue a implementação da Lei Complementar 214/2025, que introduz um novo sistema de impostos sobre consumo, incluindo o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), sob o modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual.
De acordo com a Receita, a Lei Complementar 227/2026, sancionada há duas semanas, não prevê, como foi inicialmente interpretado, a cobrança imediata de impostos sobre os aluguéis. Sob as novas regras, apenas a locação por temporada, referente a contratos com duração de até 90 dias, pode ser considerada equiparada à hotelaria, desde que o locador seja registrado como contribuinte regular do IBS/CBS.
No caso das pessoas físicas, essa equiparação acontece somente se dois critérios forem preenchidos simultaneamente: ter mais de três imóveis alugados e uma receita anual obtida com aluguéis superior a R$ 240 mil, quantia que será ajustada anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Para aqueles que não se encaixam nesses requisitos, a legislação continua aplicando apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física, evitando, assim, a tributação sobre consumo para pequenos proprietários e minimizando o risco de cobranças indevidas.
Período de Transição e Benefícios Fiscais
A Receita Federal ainda enfatizou que haverá um período de transição. Embora 2026 seja o ano de início do novo sistema tributário, a implementação efetiva do IBS e da CBS será gradual, da mesma forma que a cobrança será escalonada entre 2027 e 2033. Dessa forma, os efeitos financeiros não serão imediatos para todos os contribuintes, permitindo uma adaptação ao novo cenário fiscal.
Em relação aos aluguéis residenciais tradicionais, a reforma prevê uma redução de 70% na carga tributária do IBS/CBS, resultando em uma alíquota efetiva estimada em 8%, além do Imposto de Renda. Para a locação por temporada que é equiparada à hospedagem, os benefícios fiscais são menores, mas, conforme informações da Receita, não se aproximam dos percentuais altos que foram amplamente divulgados.
Além disso, para grandes proprietários, ou seja, aqueles com múltiplos imóveis e renda elevada, a tributação será suavizada através de mecanismos como alíquota reduzida, cobrança somente sobre os valores que ultrapassam R$ 600 por imóvel, e a possibilidade de deduzir custos com manutenção e reformas. Há ainda a proposta de cashback (reembolso de impostos) voltada a inquilinos de baixa renda.
Regras Específicas para Locação por Temporada
A equiparação dos aluguéis por temporada, com duração inferior ou igual a 90 dias, à categoria de hotelaria só se aplica para aqueles locadores que estão registrados como contribuintes do IBS/CBS. Assim, a pessoa física só se tornará contribuinte desse imposto se respeitar os critérios de ter mais de três imóveis locados e uma receita anual superior a R$ 240 mil.
Quem não se encaixa nesses critérios continua sob a incidência do Imposto de Renda da Pessoa Física. A redução da carga tributária é significativa: para os aluguéis residenciais tradicionais, a redução na carga do IBS/CBS é de 70%, enquanto a alíquota efetiva fica em torno de 8%, além do IR. Já no caso de aluguéis por temporada que são considerados como hospedagem, os benefícios fiscais são menores, mas não chegam a 44%.